Новость
Главный эффект проектов, реализуемых в зоне реновации, заключается не только в инфляционном росте стоимости квадратных метров, но и в формировании качественной премии за обновленное городское окружение. Уже после объявления о реновации стоимость коммерческих объектов в границах участка может увеличиваться на 7-10% в течение первых трех месяцев. Следующий заметный этап роста приходится на момент начала сноса старых зданий и закладки новых социальных объектов, когда цена повышается еще на 10-12%. В результате совокупный рост стоимости коммерческой недвижимости на территориях реновации от старта до завершения преобразований составляет не менее 20%, говорится в совместном исследовании IBC Real Estate и FORMA.
Оценочно доля таких реновационных проектов составляет около 15% от общего объема существующих офисных объектов в Москве. Итоговая маржинальность подобных проектов оказывается на 10-15 процентных пунктов выше по сравнению с аналогичными объектами вне зон обновления. Это связано с тем, что территории утрачивают барьерный фактор, взамен которому появляется новая социальная инфраструктура и улучшается транспортная доступность.
Дополнительной причиной положительной динамики цен выступает ускорение темпов реализации площадей. Компании-покупатели все чаще рассматривают приобретение офисов на ранних стадиях строительства как возможность зафиксировать стоимость актива до завершения трансформации района. Таким образом, бизнес приобретает объект по цене ниже к той рыночной среде, которая сформируется через несколько лет после завершения реновации.
«С точки зрения инвестиционной привлекательности, такие вложения можно назвать высокомаржинальными. Если приобрести площадь на старте и продать ее перед вводом объекта в эксплуатацию, среднегодовая внутренняя норма доходности составит около 22-25%. Кроме того, финальная арендная ставка в таком объекте после завершения реновации будет на 15-20% выше, чем у соседнего старого здания, которое не попало в программу обновления», — прокомментировал Евгений Саурин, руководитель департамента стратегического консалтинга IBC Real Estate.
Одним из перспективных направлений в данной нише становится Волоколамский коридор. Существенное влияние на развитие этой территории оказывают как программа реновации, так и проекты комплексного развития территорий, предусматривающие создание новых общественно-деловых пространств, современной социальной инфраструктуры и улучшение транспортной доступности.
«Минимальный уровень вакансии и дефицит качественных офисных площадей создают благоприятные условия как для инвесторов, так и для конечных пользователей. Подобный сценарий уже был осуществлен на примере бизнес-центра „Лейкс“ на Мичуринском проспекте: несмотря на расположение вне сложившегося делового кластера, проект был полностью распродан еще до ввода в эксплуатацию благодаря ранней оценке потенциала локации. Сегодня схожая ситуация складывается в новой формирующейся на северо-западе локации, где строится бизнес-центр „Дженга“. Здесь есть возможность приобрести офис на 30% выгоднее, чем в соседних деловых зонах, при этом уже сейчас виден высокий потенциал прироста стоимости активов. Дополнительным драйвером роста станет программа реновации, которая будет способствовать дальнейшему росту деловой активности и стоимости недвижимости», — отметил Алексей Лысенко, коммерческий директор компании FORMA.